■質問者
先生、相続税の対策として一時期タワマン節税が流行りました。
タワマンを買い相続すると評価が低くなり資産を圧縮できるというものです。
それは今、改正されたというのは本当ですか？
■すぎむら先生
そうですね。
全部ではありませんが令和5年に改正がありました。
昔は相続税の計算をする時マンションの評価はほぼ建物でした。
建物は固定資産評価額で計算されます。
例えば1億円で建物を買うと固定資産評価額は5000万円程になります。
このように建物の税務上の評価はとても低いです。
もう1つは土地の評価です。
土地の評価は路線価で決まります。
路線価とは接道している道路の平米単価を国税庁が毎年7月に発表するものです。
その平米単価が出てマンションの敷地全体を一旦評価します。
ですがマンション1室の所有者は敷地全体の何分の何という権利を持っているだけです。
そのため割り戻して計算すると非常に低い数字になります。
これがまず前提としてあります。
一方で買う時の価格、つまり時価は税務上の評価と違い平米単価は一律ではありません。
タワマンは上の階に行けば行くほど高くなります。
そうすると1億円で買っても税務上の評価は2000万円や3000万円になります。
相続税の計算ではその3000万円の評価を使います。
7000万円程の資産が無くなったように見えます。
しかし売る時には1億円で売れるのです。
これを「含み益」と言います。
この含み益を狙って本来住まないのに節税目的だけで買う人が非常に増えました。
そこで国税が「それはおかしいのではないか」
「本当に住んでいるのか」「どうせすぐ売るのではないか」と問題視しました。
実際にすぐ売る人も多く裁判で負けてしまった人が出てきました。
結果「時価で計算しなさい」となり節税になりませんでした。
そのような事例があるのでマンションを買う時は本当に居住する目的が良いです。
節税目的のためだけに持つ資産ではないと考えています。
否定されてしまうこともあるので注意が必要だと思います。
■質問者
なるほど。
不動産価格はここ5年10年で都内のマンションも値上がりしました。
ですが最近は下がっている所もありますね。
■すぎむら先生
そうですね。
タワマンでなくても不動産の評価は基本的に乖離があります。
あえてタワマンを選ぶ必要はない気がします。
■質問者
なるほど。
タワマン節税と言われていた時よりも今はシビアになっているのですね。
あまり良い節税方法ではなくなった上にもしかしたら値下がりして損するかもしれません。
逆に何か良い不動産での相続税対策はありますか。
■すぎむら先生
そうですね。
換金性も見る必要はありますが収益系の不動産は節税効果があります。
評価の乖離も取れて家賃収入も得られます。
収支も合わせて考えられるので事業としての実態も作れます。
否認されることはないでしょう。
なので収益系の不動産の方が節税対策には向いていると思います。
■質問者
賃貸貸し出し用として1億か2億円くらいの収益不動産、
投資マンションのようなものがおすすめですか？
■すぎむら先生
そうですね。
最近では地方の戸建て物件も注目されています。
今、空き家が増えていますよね。
これを既存宅地と言います。
既に宅地になっている土地で空き家を解体して更地にします。
もし本当の更地ならインフラから工事をしなければなりません。
水道・ガス・電気などを敷地に引き込む工事が必要です。
それが無いと家を建てても使えません。
ですが既存宅地は元々家があったのでインフラ工事は終わっています。
後は建物を建てるだけです。
既存宅地を買って新築の戸建てを建てて賃貸するのが少し前から流行っています。
この方法が良いのは最終的な売却のしやすさです。
例えば1棟もののアパートだと最終的に買う人は投資家です。
投資家は収支を見るのでお買い得なものでキャッシュフローを得たいと考えます。
高くでは買いません。
なので安く売ることになります。
しかし戸建ての場合最終的に売る相手は中古住宅に住みたい一般の人です。
そうすると安売りしなくても時価で売れます。
流通性や換金性がそちらの方が安心安全という見方もできます。
